Il mattone è a misura di portafoglio. I fondi Ucits specializzati nell’investimento in società immobiliari permettono un’esposizione sul settore e un alto grado di diversificazione in termini geografici e di segmenti di mercato.
Il flusso netto di capitali investiti nei fondi e negli Etf europei specializzati in questo settore è stato positivo negli ultimi 12 mesi, fatta eccezione per il deflusso netto registrato ad ottobre scorso, con un picco di circa 1 miliardo di euro nel mese di marzo (vedi Figura 1). La scelta di puntare sul real estate è stata sostenuta dalle convenienti valutazioni di mercato, soprattutto nei primi sei mesi, come si nota dall’andamento del rapporto Prezzo/Fair value medio nello stesso periodo (Figura 2).
Figura 1: Asset flow netto nei fondi ed Etf appartenenti alla categoria Morningstar immobiliare indiretto Europa<
Figura 2: Rapporto medio Prezzo/Fair value settore real estate
Gli investitori italiani che cercano esposizione su questo comparto per diversificare il loro portafoglio hanno a disposizione al momento 15 prodotti tra fondi comuni ed ETF (vedi Figura 3). Tra questi, otto sono stati negli ultimi tre anni tra i migliori fra quelli domiciliati in Europa, come testimonia il loro Morningstar Rating di quattro e cinque stelle. Inoltre, due hanno un’Analyst rating positivo.
Figura 3
Fondo al top grazie al processo di investimento
Il primo è il fondo AXAWF Fram Eurp Rl Est Secs E Cap EUR, premiato dagli analisti con un rating Silver in virtù dell’esperienza del team di gestione e della bontà del processo di investimento. Il gestore, Frédéric Tempel, che è il responsabile del fondo dalla sua data di lancio nel 2005, ha maturato una grossa esperienza nel settore immobiliare ed è supportato da un team molto stabile composto da tre fund manager organizzati per area geografica.
“Il processo di selezione dei titoli non è innovativo, ma è stato eseguito in maniera efficace e consistente nel tempo. Esso parte dall’universo delle stock che compongono l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe per escludere in prima battuta quelle società con una governance debole e con bilanci poco solidi e infine selezionare quelle con un modello di business solido, con buone potenzialità di crescita e con valutazioni interessanti”, dice Mathieu Caquineau fund analyst di Morningstar.
“Il risultato è un portafoglio discretamente concentrato, con il 50% degli asset racchiusi nei primi 10 titoli, nel quale prevalgono le azioni di media e piccola dimensione e che sono in grado, esercitando il loro potere contrattuale nei confronti dei clienti, di alzare i prezzi per far fronte a un possibile aumento dei costi come quello dell’innalzamento dei tassi di interesse”. Negli ultimi 10 anni il fondo ha sovraperformato la media di categoria di circa 160 punti base registrando un rendimento medio del 4,46%. I fattori determinanti per questo risultato, dice l’analista, sono stati, in primis, la scelta di ampliare l’universo acquistabile dall’Eurozona all’intera Europa e quella di sovrappesare il mercato britannico. Decisione che però lo ha penalizzato nel periodo successivo al voto sulla Brexit (report aggiornato al 29 marzo 2017, clicca qui per l’analisi completa).
L’ETF piace per i suoi bassi costi
Gli analisti di Morningstar assegnano un rating Bronze all’ETF DBXT FTSE E/N De Eurp Rl Estt ETF(DR) 1C per via del vantaggioso profilo commissionale e dell’ampia esposizione al settore immobiliare. “Il taglio delle spese correnti da 0,4% a 0,33% nel marzo scorso ha reso questo comparto uno dei più economici della categoria (la cui media è 1,05%) e in generale tra i fondi passivi”, dice Kenneth Lamont. “I suoi bassi costi non si sono tradotti in un profilo rischio-rendimento superiore a quello dei competitor, come testimoniato dalle tre stelle nel Morningstar rating, ma crediamo che il recente taglio delle commissioni possa dare una spinta alle performance future”.
L’esperienza dimostra come i fondi attivi specializzati nel settore immobiliare stentino a generare alpha, ecco perché la scelta di un Etf potrebbe risultare quella vincente. Inoltre, il comparto in questione garantisce un’esposizione geografica ampia, comprendendo anche il Regno Unito (che rappresenta un terzo del mercato immobiliare europeo nel suo insieme), e permette di investire sia in società immobiliari che in Reits (fondi immobiliari chiusi). “Gli investitori devono comunque tenere in considerazione i rischi di fondo di una scelta di questo tipo. Poiché il real estate è molto sensibile all’andamento del ciclo economico e le società appartenenti al comparto sono tipicamente molto indebitate e dunque vulnerabili al rischio di un innalzamento dei tassi di interesse”, conclude Lamont (report aggiornato in data sette agosto 2017, clicca qui per leggere l’analisi completa).
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