Prezzi corretti, ma sacche di opportunità di investimento. Anche in uno scenario di rialzo dei tassi di interesse. È questa, in sintesi, la fotografia del segmento real estate americano scattata dagli analisti. Un asset, aggiungono, che dovrebbe interessare anche i risparmiatori al di fuori degli Usa. “In linea di massima si ritiene che quello del mattone, in tutte le sue forme, sia un investimento che richiede la conoscenza del mercato locale”, spiega Todd Lukasik, analista di Morningstar. “Ma avere una visione globale, anche in questo settore, sta diventando sempre più importante visto che i capitali hanno bisogno di una maggiore diversificazione. I flussi di soldi in questo comparto stanno diventando sempre più intercontinentali”.
I vantaggi dei Reit
Uno dei sistemi più utilizzati per muoversi in questo senso è quello dell’investimento indiretto attraverso Real estate investment trust (Reit). Sono veicoli di investimento immobiliare dotati di forma societaria creati e disciplinati dalla legislazione fiscale Usa come look through vehicle, cioè soggetti fiscalmente trasparenti esenti ai fini dell’imposta sul reddito delle società e imponibili in capo agli investitori. I Reit in America sono stati disciplinati negli anni ‘60 con lo scopo di permettere ai piccoli risparmiatori di partecipare ai guadagni delle income producing real estate, abbassando le barriere all’entrata, in termini di importo minimo da investire.
Il vero sviluppo di questa istituzione si è avuto solo dopo la riforma fiscale del 1986 che ha ridotto il vantaggio dell’investimento diretto e, in secondo luogo, ha permesso ai Reit non solo di possedere ma anche di gestire, a scopo di reddito, i beni immobiliari di loro proprietà. Con il Reit Modernisation Act del 1999 e del 2003 la autonomia operativa di questi strumenti è stata ulteriormente ampliata dandogli la possibilità di creare società sussidiarie che forniscono servizi. Con l’ulteriore riforma del 2005 è stata aumentata la convenienza dell’investimento da parte di soggetti non residenti.
Crescita Usa e tassi
“La crescita, ancorché modesta, degli States ha sostenuto i fondamentali dei Reit, una tendenza che riteniamo probabile continui”, spiega uno studio di Neuberger Berman. “ I loro flussi di cassa e la crescita dei dividendi si sono rafforzati costantemente. E, date le nostre prospettive di un proseguimento della crescita economica negli Stati Uniti, i tassi di occupazione e affitto dei Reit dovrebbero continuare a migliorare. In questo contesto, prevediamo una crescita dei guadagni del 7-8% nel 2014 ed un livello simile per il 2015”.
I prezzi dei Reit hanno beneficiato del declino dei rendimenti dei Treasury americani. Se i tassi di interesse dovessero salire (come molti si attendono), i Reit ne soffrirebbero? “È probabile che in un primo momento un capovolgimento nei tassi abbia un impatto negativo sull’umore degli investitori. Ma non ci aspettiamo sia durevole. Riteniamo che la negatività associata ai tassi in risalita possa essere superata migliorando ulteriormente i fondamentali dei Reit. La crescita dei tassi solitamente avviene in un periodo di accelerazione economica e, osservando le serie storiche, la crescita economica ha spesso sostenuto questi asset”.
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