Il settore immobiliare è la classe di attivi più importante al mondo. Secondo David Blanchett, responsabile della ricerca previdenziale di Morningstar Investment Management (MIM), il Real Estate vale attualmente 217 mila miliardi di dollari a livello globale, contro un valore totale di tutti i mercati azionari di 60 mila miliardi e i 122 mila miliardi di tutte le obbligazioni emesse. Non a caso, nella maggior parte dei casi la proprietà immobiliare rappresenta l’asset più importante nel bilancio familiare o individuale.
Insomma, l’acquisto di una casa, soprattutto della prima, rappresenta per molte persone uno degli obiettivi finanziari principali. Tuttavia, occorre fare attenzione, perché investire in un immobile presenta caratteristiche quasi uniche. “Quando si acquista un immobile si compra un bene con una doppia natura”, spiega David Blanchett. “Da un lato si fa un investimento, dato che si può ottenere un beneficio rivendendo quel bene più avanti nel tempo, e dall’altro lato si acquista un bene di consumo, visto che ci si vive dentro, lo si utilizza”.
La domanda è: questo ha senso da un punto di vista finanziario? “Capisco che per molte persone comprarsi casa non si riduce solo all’investimento, ai meri numeri – prosegue Blanchett – è anche una questione emotiva e molto personale. Ma come ricercatore mi pongo la domanda e credo che le persone dovrebbero fare un passo indietro e analizzare il profilo rischio/rendimento come per ogni altro investimento, e capire se vale davvero la pena comprare o magari affittare e utilizzare il proprio capitale per altro”.
I costi nascosti
A livello internazionale, gli immobili si rivalutano in media dell’1% sopra l’inflazione su base annua. Il problema è che l’indice comunemente utilizzato, l’House Price Index, si basa sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita. Insomma, queste statistiche non prendono in considerazione tutta una serie di costi che potrebbero incidere di parecchio, come eventuali lavori effettuati per migliorare o mettere in sicurezza l’immobile, ma anche costi ordinari come la manutenzione, l’assicurazione e le tasse. “Credo che se si prendessero in considerazione tutti questi costi, il rendimento sarebbe probabilmente inferiore all’inflazione, o addirittura negativo”, commenta Blanchett.
La diversificazione impossibile
Altro punto dolente: la diversificazione. Se si ha un portafoglio di azioni, si possono possedere migliaia di azioni diverse. Stesso discorso per un fondo comune che investe nel mercato immobiliare. Ma se si ha una casa, si possiede solo quella in quel determinato posto. Gli indici sulla rivalutazione degli immobili contano di solito migliaia di case diverse in centinaia di città diverse, il che significa che sono per loro natura molto meno volatili di una sola casa. La situazione diventa ancora più rischiosa in territori poco diversificati economicamente. “Nelle città dove c’è un solo datore di lavoro principale, o dove la maggior parte delle aziende sono legate a una sola industria, potrebbe capitare che quel datore di lavoro o quel settore vada in crisi: questo avrebbe sicuramente un effetto anche sul valore delle case di quella zona”, spiega l’analista di MIM.
Se poi a questo aggiungiamo il fatto che quasi tutti devono ricorrere a un mutuo per acquistare una casa, è come utilizzare della leva finanziaria su un investimento azionario. Ecco perché per molti giovani, la casa è l’asset più rischioso che possiedono.
Gli errori da evitare
Se alla fine si decide di comprare casa, con le nozioni precedenti ben in testa, è opportuno evitare alcuni sbagli piuttosto comuni.
Il principale, come abbiamo visto, è quello di pensare che il mattone sia l’investimento più sicuro sul mercato: se si cerca la sicurezza, meglio puntare i titoli di Stato, soprattutto se tedeschi o americani. In questo grafico, ad esempio vediamo l’evoluzione del prezzo medio degli immobili residenziali in Italia dal 2010 al 2015.
Fonte: Banca centrale europea
Un altro errore comune è quello di credere di poter rivendere con facilità. Gli immobili, in generale, sono beni molto illiquidi; un aspetto che bisogna tenere in considerazione.
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