Valerio Baselli: Appena hai due soldi, comprati una casa. Lo dicevano sempre i miei nonni. Anche i vostri, vero?
In effetti, non avevano torto dal loro punto di vista (i nonni non sbagliano mai!). Dal dopo guerra fino agli anni ’80, l’Italia ha vissuto un periodo di crescita economica e demografica, in cui gli immobili hanno difeso i risparmi degli italiani dall’inflazione (che all’epoca poteva superare anche il 20% annuo!). Senza dimenticare fattori socioculturali che giocavano un ruolo importante: la casa era vista anche come un’eredità da lasciare ai figli.
Ma siamo sicuri che sia ancora così?
Partiamo da un presupposto fondamentale: l’acquisto di un immobile è una decisione molto personale e spesso anche emotiva. Non esiste una regola generale applicabile a tutti i casi. Possiamo però dire che in generale comprarsi una casa è più una scelta di consumo che d’investimento. Nella realtà la si acquista più per avere dei benifici intangibili che finanziari.
Valutare se si tratti di una decisione logica dal punto di vista finanziario dipende infatti da molti fattori: dove la si compra, quanto la si paga, quanto ci si indebita e soprattutto quali sarebbero le alternative. Se si decide per comprarla, comunque, occorre evitare alcuni sbagli piuttosto comuni.
Innanzitutto, il più comune: pensare che il mattone sia la scelta più sicura sul mercato. Non è così.
Secondo Robert Shiller, premio Nobel per l’economia, nel lungo periodo la rivalutazione reale (cioè al netto dell’inflazione) del mercato immobiliare è quasi nulla. Senza calcolare tutti i costi legati al possedere una casa, come quelli di manutenzione o del mutuo.
In Italia, dal 1992 al 2017, la crescita annuale media dei prezzi immobiliari è stata del 2,6% annuo, contro il 3,2% annuale medio dei Bot, l’8,9% dei Btp a lungo termine e il 7,8% delle azioni. Ci sono poi dei periodi in cui le cose possono andare anche molto peggio. Secondo gli ultimi dati Istat, tra il 2010 e il 2019 i prezzi delle abitazioni italiane sono crollati in media del 23,7%.
Insomma, al contrario di quanto si possa pensare, il mercato immobiliare è piuttosto volatile. E, potenzialmente, il valore di una singola casa lo è molto di più. Se si cerca la sicurezza, quindi, è meglio puntare sui titoli di Stato, soprattutto se tedeschi o americani.
Un altro errore comune è quello di sottovalutare le caratteristiche proprie all’investimento immobiliare, diverse rispetto a quelle dei mercati finanziari. Su tutte l’illiquidità (anche se ci sono eccezioni, è improbabile riuscire a vendere la propria casa in pochi giorni), e poi l’impossiblità di diversificare (difficilmente potrò comprare 20 o 30 immobili sparsi per il pianeta) e infine il non banale dettaglio per il quale la maggior parte delle persone è costretta a comprare l’immobile a debito, il che apre tutt’una serie di altre problematiche.
Okay, direte voi, ma l’affitto equivale a buttare i soldi dalla finestra, giusto?
La risposta è: dipende. Da tante cose: la capacità di risparmio, la stabilità del nostro reddito, il costo del denaro. Ci sono diversi studi e simulazioni sull’argomento.
Nel 2015 l’economista Nicola Zanella ha pubblicato un’analisi molto completa che suggerisce, tra le altre cose, che all’aumentare della somma iniziale che si dispone per coprire parte del costo della casa e all’aumentare della capacità di risparmio, l’affitto rappresenta un costo più che controbilanciato dal fatto che si possano usare i nostri soldi per investire in asset finanziari con un profilo rischio/rendimento migliore.
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