Il settore immobiliare è un osservato speciale in Europa, dopo il crollo in Svezia dei prezzi delle case e il monito della Banca centrale europea sul comparto. Qual è la situazione in Italia e cosa dobbiamo aspettarci nei prossimi mesi? Lo abbiamo chiesto a Silvia Gandellini, Head of Capital Markets & A&T (Advisory&Transaction) High Street di CBRE Italia.
Sara Silano: Gandellini, la BCE ha lanciato un monito sulla situazione del mercato immobiliare commerciale e residenziale nell’area euro. Ci sono motivi di preoccupazione in Italia?
Silvia Gandellini: Grazie, buongiorno a tutti. Certamente direi che il mercato italiano è all'interno di un contesto europeo, in qualche modo subisce le tendenze europee e di conseguenza ne è influenzato, in particolar modo per il fatto che il 70-80% degli investitori attivi in Italia sono stranieri. Quindi certamente l'influenza europea e globale dei capitali ha un impatto anche sul mercato italiano.
Sulle preoccupazioni sarei molto, molto più positiva, in quanto i fondamenti del mercato italiano sono assolutamente solidi. Tutte le asset class hanno reagito molto bene al post pandemia, partendo dal mondo della logistica e degli uffici. Negli ultimi sei mesi certamente c’è stato un rallentamento delle attività di investimento e c'è stata una progressiva crescita dei tassi di rendimento e di conseguenza una contrazione, una riduzione dei prezzi. Questo fenomeno, che abbiamo visto negli ultimi sei mesi, in realtà sta molto consolidandosi verso un trend di stabilità dei rendimenti, quindi con una crescita di quasi 100 punti base negli ultimi sei mesi.
In realtà, vediamo la luce alla fine del tunnel, vediamo dei rendimenti molto più stabili. È chiaro che le scelte della BCE, anche sul rialzo dei tassi di interesse, potranno avere un ulteriore impatto. Ma ad oggi vediamo - anche grazie all'inflazione con una crescita più rallentata e a una stabilità dei costi di costruzione - una situazione molto più stabile rispetto a soli quattro mesi fa.
Silano: Ecco volevo appunto focalizzarmi, magari parlando anche del primo trimestre, su quali sono i segmenti immobiliari che stanno resistendo meglio all’incertezza del mercato e quali sono quelli più in difficoltà.
Gandellini: Certamente il primo quarter ha registrato una decrescita rispetto al quarter precedente, perché registriamo quasi un billion – diciamo 900 milioni per la precisione, che è un dato che riflette questo atteggiamento attendista degli investitori degli ultimi periodi. Un rallentamento che si è verificato nei numeri, ma il volume transato riflette solo in parte l'atteggiamento degli investitori, che in realtà stanno ricominciando a guardare le due asset class che sono quelle più strategiche per il mercato italiano.
Gli uffici sono l’asset class più importante, che ha subito un rallentamento nell'innalzamento dei costi, ma ha dei fondamentali che spingono, ovvero i canoni di locazione e gli spazi di qualità sono sempre comunque molto ricercati da parte degli occupier. Quindi l'attività di investimento degli investitori rimane importante, soprattutto nel capitale domestico su questa asset class. Il repricing, che abbiamo avuto negli ultimi mesi, aiuterà certamente a far ripartire il settore.
L'altro settore, un po’ più giovane ma che sta diventando sempre più strategico, è quello della logistica. Anche in questo caso la disponibilità di spazi di qualità e il tasso di vacancy che è molto basso, aiutano a tenere alta la domanda da parte degli operatori e di conseguenza un interesse da parte di investitori a creare prodotti di qualità. Gli investitori più core si concentrano su investimenti a reddito, ma recentemente, alcune gare che si stanno concludendo positivamente, dimostrano l'interesse da parte degli investitori per questa asset class. Quindi, queste due asset class rimangono certamente quelle più strategiche.
Le asset class interessanti e su cui tutti gli investitori stanno cercando di portare avanti una loro attività di investimento, sono quelle del living - e quindi tutto il mondo del BTR (Build to rent, Ndr) e quindi delle locazioni - ma anche della compravendita degli appartamenti e anche tutto il mondo degli studentati che abbraccia mercati che non si limitano a Milano e Roma, ma tutte le città universitarie e turistiche.
Questo si allaccia a tutto il mondo degli hotel e delle hospitality che chiaramente allarga il focus rispetto alle due città principe del mercato italiano, anche a tutto il mondo dei resort e delle destinazioni di turismo.
Silano: Ecco l’ultima domanda: la transizione green sarà un driver di crescita nei prossimi anni?
Gandellini: Assolutamente. In modo trasversale a tutti i settori, è sempre più evidente che la domanda di immobili che siano conformi ai criteri ESG diventa una priorità da parte sia degli investitori che degli utilizzatori e continua a rafforzarsi, da una parte perché gli immobili sono più bancabili, più affidabili e più vendibili. E inoltre l'attenzione degli occupier è chiaro che si concentra sulle performance energetiche e sulla qualità degli spazi indoor che utilizzeranno, mentre gli investitori guardano con grande interesse al mondo del finanziamento green e anche a immobili in grado di difendersi da quello che è definito il brown discount (deprezzamento degli immobili non sostenibili, Ndr) nel prossimo futuro.
Silano: Silvia Gandellini, grazie mille per la sua disponibilità oggi. Per Morningstar sono Sara Silano, grazie per averci seguito.
Le informazioni contenute in questo articolo sono esclusivamente a fini educativi e informativi. Non hanno l’obiettivo, né possono essere considerate un invito o incentivo a comprare o vendere un titolo o uno strumento finanziario. Non possono, inoltre, essere viste come una comunicazione che ha lo scopo di persuadere o incitare il lettore a comprare o vendere i titoli citati. I commenti forniti sono l’opinione dell’autore e non devono essere considerati delle raccomandazioni personalizzate. Le informazioni contenute nell’articolo non devono essere utilizzate come la sola fonte per prendere decisioni di investimento.
.jpg)
