Come scegliere il mutuo in tempi di tassi alti a lungo

-Secondo gli esperti, il tasso fisso rimane attualmente più conveniente, ma bisogna considerare vari fattori prima di scegliere.

La Banca centrale europea ha mantenuto i tassi di interesse invariati nella riunione di ottobre, dopo dieci rialzi consecutivi. Il costo del denaro rimane, comunque, su livelli elevati. Il tasso di rifinanziamento principale è salito da zero del giugno 2022 al 4,5% attuale, mentre il tasso di deposito è passato da -0,5% al 4% nello stesso periodo.

La pausa nel rialzo dei tassi è una buona notizia per chi ha un mutuo, anche se bisognerà probabilmente attendere un po’ di tempo per vedere una discesa del costo del denaro. La presidente della BCE, Christine Lagarde, ha ribadito l’impegno a far tornare l’inflazione all’obiettivo del 2% a medio termine. Perché questo avvenga, i tassi di riferimento andranno mantenuti agli attuali livelli per “un periodo sufficientemente lungo”.

Cos’è l’Euribor? E qual è la differenza dall’Eurirs?

Per capire come questa situazione impatti sui mutui, dobbiamo introdurre due indicatori: Euribor e Eurirs.

L’Euribor (Euro interbank offered rate) è il tasso di interesse utilizzato come parametro di indicizzazione di mutui ipotecari a tasso variabile, ossia quelli in cui il tasso varia nel tempo. Viene calcolato quotidianamente dalla Federazione bancaria europea sulla base dei tassi di deposito interbancario, cioè sulla media semplice delle quotazioni rilevate da un gruppo di banche rappresentative del panorama creditizio europeo e mondiale.

L’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap/Interest rate swap) è il tasso di interesse che viene usato come parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, ossia quelli in cui il tasso non cambia per tutta la durata del contratto. Indica il tasso di interesse medio al quale le principali banche europee stipulano swap a copertura del rischio di variazione dei saggi di riferimento.

Al momento, l’Euribor a un mese è al 3,89%, quello a tre mesi è al 3,95%. L’Eurirs a 20 anni, riferimento per i mutui di pari durata, è al 3,34% e quello a 30 anni al 3,11%.

Come si calcola il tasso dei mutui

Per il calcolo del mutuo, le scadenze Euribor più utilizzate sono uno, tre e sei mesi, con il primo che è il più economico. A questo parametro va aggiunto lo spread, ossia la remunerazione del rischio che la banca si assume erogando il finanziamento. L’insieme dei due fattori definisce il tasso annuo nominale (TAN) dei mutui a tasso variabile. Un discorso analogo vale per i mutui a tasso fisso. Il TAN è la somma di Eurirs e spread.

Il tasso annuo nominale non va confuso con il TAEG, che è un indicatore del costo globale del prestito e comprende i costi accessori obbligatori di un finanziamento, come le spese di istruttoria, le spese di apertura e chiusura delle pratiche, le assicurazioni, ecc.

Il prestito concesso dalla banca è costituito dalla quota capitale (somma finanziata) e dagli interessi.

Come incidono le attuali politiche monetarie sui mutui?

Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline, a ottobre i tassi medi fissi hanno sfondato per la prima volta il tetto del 4% attestandosi al 4,14% e i variabili sono aumentati al 5,13%, portando il delta tra fisso e variabile a 99 punti base.

“I tassi fissi, che sono stati quasi un anno stabili attorno al 3,7%, sono ri-iniziati a crescere da agosto, probabilmente perché si pensa che il calo del tasso di sconto sarà meno rapido di quanto si immaginava inizialmente”, si legge nel rapporto di MutuiOnline. “Aumenta quindi il costo dei nuovi mutui a tasso fisso: se a luglio la rata mensile di un mutuo da 140 mila euro a 30 anni era di 648 euro oggi è di 676 euro (+4,3%), portando a pagare quasi 10 mila euro di interessi in più nella vita del mutuo (+10,8% rispetto a 3 mesi fa)”.

Sempre secondo i dati di MutuiOnline, il tasso fisso rimane più conveniente di quello variabile e rappresenta oltre il 93% delle richieste.

Tasso fisso o variabile?

Da quando la BCE ha iniziato ad alzare i tassi di interesse nel luglio 2022, l’aggravio aggiuntivo sulle rate per i mutuatari a tasso variabile è stato in media superiore ai 2.850 euro, secondo un’analisi di Facile.it e Mutui.it. La rata mensile è passata dai 456 euro di gennaio 2022 ai 750 euro di oggi, in aumento del 64%.

Secondo gli esperti di Facile.it, “guardando alle aspettative di mercato (futures sugli Euribor a 3 mesi aggiornate al 23 ottobre 2023) bisognerà aspettare il 2024 per vedere i primi segnali di calo”. E sulla scelta tra fisso e variabile, spiegano: “Non esiste in assoluto un’opzione  migliore di un’altra e le variabili da tenere in considerazione sono molte e soggettive. Per chi non vuole rischiare, la soluzione più adatta è il tasso fisso, che ad oggi non solo garantisce la stabilità della rata, ma risulta anche più conveniente rispetto alla cedola di partenza di un mutuo variabile. Chi, invece, è più incline al rischio e dispone di una maggiore capacità reddituale potrebbe optare per un tasso variabile; si tratta di fare una piccola scommessa, ovvero che a partire dal nuovo anno le rate comincino a frenare la loro ascesa e poi inizino a scendere.Sul lungo periodo, in effetti, i tassi variabili si sono dimostrati nella maggior parte dei casi più convenienti, ma bisogna avere le spalle larghe per i momenti di difficoltà dei mercati”.

La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile non dipende solo dalle politiche monetarie e dallo scenario economico, ma anche dalle esigenze personali. Ad esempio, se il prestito è di breve durata (inferiore ai 15 anni), il tasso variabile può essere un’opzione perché un eventuale aumento dei saggi di riferimento si ripercuoterebbe su una quota capitale minima, dal momento che la quota di interessi sarebbe già stata restituita nei primi anni. Per contro, per mutui lunghi, il tasso fisso permette di sapere in modo certo l’entità del rimborso per tutto il periodo del finanziamento.