Nell’ultimo mese, l’indice Msci World Real Estate net dividend ha guadagnato il 3,7%, ma ad agosto era sceso di quasi un punto percentuale, facendo temere nella fine del rally del settore. Quali sono le ragioni?
Se si osserva l’indice total return si nota che il mese scorso c’è stata una correzione negli Stati Uniti, dovuta essenzialmente all’outlook sui tassi e alla differenza tra i rendimenti dei Reits (i fondi immobiliari americani) e quelli dei Treasury bond. Siccome questa differenza, in agosto è diventata molto bassa, meno di 55 bps, è avvenuta la correzione. Per noi è stata una grande opportunità di acquisto, in quando eravamo sottopesati sull’area e ci siamo riportati vicino alla neutralità.
L’Europa come si è comportata?
Nel Vecchio continente non si è mosso praticamente nulla, a dimostrazione delle differenze tra i vari mercati. Solo i titoli svedesi hanno subito una correzione, sulla base delle notizie provenienti dagli Stati Uniti. Si tratta di un mercato poco liquido e caratterizzato da una forte presenza di investitori retail, i quali hanno venduto, creando opportunità di acquisto per gli investitori istituzionali.
Qual è la sua visione sul mercato immobiliare europeo?
Continuiamo ad essere positivi. Il settore degli uffici è in ripresa e ci aspettiamo un miglioramento dei rendimenti. Nel comparto retail preferiamo i mercati continentali al Regno Unito. In generale, l’Europa è meglio degli Stati Uniti. Prevediamo che la Banca centrale (Bce) mantenga bassi i tassi e in Inghilterra riteniamo possibili ulteriori tagli. Per contro, oltreoceano i tassi sono in rialzo.
I mercati emergenti rappresentano un’opportunità?
Siamo positivi sull’Asia e su alcune aree dell’Europa emergente. Rispetto all’inizio dell’anno abbiamo aumentato l’esposizione sui Paesi dell’Est e ora siamo intorno al 3%. Vorremmo crescere fino al 5%, ma per ora non abbiamo ancora trovato opportunità interessanti in termini di strategie e business model.
Qual è la strategia di gestione del fondo Henderson Horizon PanEuropean Property equities?
Adottiamo una strategia essenzialmente invariata dall’inizio dell’anno, con preferenza per i Paesi europei “Fringe”, ossia quelli che possono beneficiare di un contesto di tassi di interesse basso. In pratica, tutti quelli del Vecchio continente con l’esclusione di Germania, Olanda e Belgio. Per quanto riguarda l’Italia, è un’area che presenta alcune storie interessanti, ma siamo cauti sui fondamentali del mercato immobiliare.
Nel corso dell’anno, la composizione del portafoglio si è modificata per posizionarsi verso il settore degli uffici, in modo da beneficiare della ripresa di questo segmento in città come Londra, Parigi, Stoccolma e Madrid. Il settore retail mostra maggior stabilità, ma esistono opportunità interessanti nell’Europa continentale, dove è forte la presenza di centri commerciali. Siamo ancora positivi, inoltre, sul segmento residenziale in Svezia e Danimarca.
Quali sono state le scelte vincenti da inizio anno e quelle che hanno detratto performance?
Hanno offerto buoni ritorni Sjaelso, attivo nel residenziale a Copenaghen, Metrovacesa e Immobiliaria Colonial (segmento uffici in Spagna e Francia), Pirelli Real Estate, Derwent Valley, Land Securities e Hammerson. Grosse detrazioni sulla performance non ce ne sono, eccetto la decisione di non avere in portafoglio il titolo olandese Rodamco, che ha ottenuto un innalzamento del rating durante il secondo trimestre. La nostra scelta è motivata dalla convinzione che nel lungo termine questo titolo continuerà a rendere meno di altri.
