Secondo le ultime statistiche di Assogestioni, nel secondo semestre 2005 è quasi raddoppiato il numero di fondi riservati, raggiungendo quota 28 grazie al debutto di 14 nuovi prodotti. Per contro, gli strumenti rivolti alla generalità degli investitori sono 23, di cui solo tre sono stati lanciati nella seconda parte dell’anno scorso
. Inoltre, il peso del patrimonio dei fondi retail sul totale è sceso al 51,2% contro l’88,5% di tre anni fa e il 63,2% del 2004.
I fondi riservati hanno ricevuto un forte impulso dalla riforma legislativa del 2003, che li ha resi vantaggiosi dal punto di vista fiscale. Essi, infatti, permettono a chi ha grandi patrimoni immobiliari, non solo enti e aziende, ma anche famiglie facoltose, di far confluire i loro asset in un fondo chiuso, che, come contropartita, emette quote a favore di chi apporta i beni e di sottoscrittori terzi qualificati. In questo modo, la gestione è affidata a professionisti del settore, i quali si occupano dell’amministrazione ordinaria e dello sviluppo del patrimonio, sono sottoposti alla vigilanza della Banca d’Italia e a stringenti normative e consentono di disporre di una valutazione degli asset effettuata da esperti indipendenti. Questi strumenti rappresentano un’alternativa alla più costosa costituzione di società ad hoc.
Spesso il concetto di “riservato” assume una connotazione negativa, quando il fondo è utilizzato per la gestione di consistenti patrimoni immobiliari, perché si può prestare a strumentalizzazioni che fanno venire meno i presupposti giuridici di base, in particolare la finalità di questi prodotti, che consiste nella gestione collettiva del risparmio. Sull’argomento è intervenuta la Banca d’Italia con una Comunicazione dell’8 luglio 2005, lanciando un monito alle società di gestione per evitare che tramite il fondo immobiliare si raggiungano scopi non conformi a quelli previsti dalla disciplina regolamentare, ossia che la sgr si limiti alla mera amministrazione senza espletare attività di trading volte ad aumentare la redditività del patrimonio.
Si parla di “fondo anomalo”, quando sono presenti contemporaneamente le seguenti caratteristiche: è riservato a pochi investitori, è ad apporto privato di beni dei medesimi investitori, i sottoscrittori restano proprietari delle quote fino a scadenza ed è gestito solo formalmente dalla sgr (concretamente a comandare sono gli organi del fondo).
Nella realtà, i fondi riservati nati esclusivamente per ottimizzare la gestione di grandi patrimoni immobiliari familiari rappresentano in termini patrimoniali una quota marginale del mercato, mentre a fare i grandi numeri sono i prodotti, anch’essi riservati, destinati agli investitori istituzionali, italiani ed esteri, che li introducono nei loro portafogli in un’ottica di diversificazione delle classi di attivi, attratti dalla redditività che possono offrire nel medio-lungo periodo.
Si delinea quindi una polarizzazione del mercato tra realtà di nicchia con fondi di dimensioni contenute e grandi società, che, oltre ad avere fondi retail, gestiscono prodotti con asset ingenti riservati a investitori qualificati. E’ significativo che, nonostante la proliferazione di operatori, il 50% del mercato resti concentrato nelle mani di due sgr, Pirelli Real Estate e Bnl Fondi immobiliari, che hanno attività in gestione rispettivamente per 6,3 e 3,3 miliardi di euro.
E’ difficile dire se il mercato dei fondi immobiliari vada nella direzione di una sempre maggior presenza di istituzionali e una riduzione del peso dei risparmiatori privati. Molto dipenderà dalle riforme fiscali dopo le elezioni del 9 aprile e dalle dinamiche dell’offerta (sviluppo di operatori atipici, frammentazione o consolidamento del mercato, ecc.). E’ chiaro, però, che questi strumenti non sono stati ben compresi dalla generalità degli investitori, anche perché spesso mal spiegati, con il risultato che sono stati acquistati dal retail in un’ottica di breve periodo sull’onda del boom dei mattone, mentre il loro orizzonte è di lungo termine e i rendimenti non dipendono esclusivamente dal ciclo dei prezzi, ma dall’attività di gestione e di sviluppo del patrimonio immobiliare.
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